今天小易给大家讲解一下个人出售商铺的税务处理，紧接上次收购的案例，给大家着重讲解该情形，与购买商铺不同，个人出售商铺缴纳的税种涉及五个种类，税负率与购买商铺相比甚至是其五倍。

       案例：假设张三从李四房产开发公司购买的商铺两年后将其转手给了王五，转让价款为200万元。（原购买价100万）

那么张三（卖方）需要缴纳多少税？

一、 增值税

       个人出售房屋适用的不动产转让的增值税税率为5%（非个人为11%），在税收优惠上区分普通住宅、非普通住宅以及非住宅三种适用不同的税收优惠，非住宅没有税收优惠，直接使用税率5%。

       增值税：（销售时全部价款和价外费用-购买时全部价款和价款费用）/（1+5%）*5%=（200-100）/(1+5%)*5%=4.76万元

二、城建税、教育费附加、地方教育费附加

      具体税率分别为：城建税：市区：7%；县城和建制镇：5%；其他地区：1%；教育费附加：3%；地方教育费附加：2%。

      根据《财政部、税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）附加税目前还适用减半的优惠政策

      城建税：增值税*7%*50%=4.76*7%*50%=0.16万元

      教育费附加：增值税*3%*50%=4.76*3%*50%=0.07万元

      地方教育费附加：增值税*2%*50%=4.76*2%*50%=0.05万元

      附加税费合计：0.28万元

三、印花税

      个人销售或购买住房暂免征收印花税，非住宅除外，按照产权转移书据缴纳印花税，税率0.5‰。

      印花税：不含税价款*0.5‰=190.48*0.5‰=0.095万元

四、土地增值税

      土地增值税的税率表：

      应纳土地增值税=增值额*适用税率-扣除项目金额*适用税率

      对于旧房出售，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

      扣除项目=房屋成本+购买时的契税+附加税+印花税=100*（1+5%*2）+3.81+0.28+0.095=114.185万元

      增值额=200-114.185=85.815万元

      增值率=85.815/114.185=75.15%

      张三的情况，适用40%税率，5%扣除率

      张三需要缴纳土地增值税85.815*40%-114.185*5%=28.36万元

五、个人所得税

       对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税，但非住房出售，不适用，需要按照财产转让所得的20%缴纳个人所得税。

       应纳个人所得税额=（不含税收入-房屋购买价格-购买时契税-城建税-教育费附加-地方教育费附加-印花税-土地增值税）*20%=（190.48-100-3.81-0.16-0.07-0.05-0.095-28.36）*20%=11.587万元

       综上，张三出售商铺时的税负合计：4.76+0.28+0.095+28.36+11.587=45.082万元

       税负率为45.0824/200=22.54%

       由此可见，出售商铺的税负率是购买商铺的五倍之多。

       以上就是小易给大家讲解的个人出售商铺的情况，如果大家感兴趣小易接下来会给带来各种财税小知识，小易承接资阳公司注册和代理记账一条龙服务，如有需要，可以随时联系小易。